Довгі місяці хвилювань, регулярна паніка на форумах і загадкове мовчання забудовника, - все це типові будні інвесторів, які вклали кошти в недобудоване житло.

Однак, суттєво нижча ціна, а ще нові, «незагиджені» під’їзди, сучасні планування та матеріали – все це для багатьох сімей робить вибір на користь новобудов очевидним.

 То як же обрати об’єкт для інвестування, щоб спати потім спокійно? Моя відповідь, як юриста, може когось здивувати, але… ніяк L

На жаль, в Україні ще не створено ні законодавчих, ні ринкових інструментів, що дозволяли б повністю убезпечити інвестора в житлову нерухомість.

Однак, це не означає, що не можна купувати новобудови, просто робити це потрібно свідомо, зважуючи всі ризики, провівши повну перевірку декількох об’єктів, які вам припали до душі, і обирати той, де ризики будуть мінімальними.

Отже, декілька юридичних (і не тільки) «лайфхаків», які допоможуть вам орієнтуватись в заплутаному світі новобудов.

  1. Перевіряйте забудовника

Ось уже й починаються складнощі, а хто такий «Забудовник»? Забудовник  - це особа, яка володіє або користується земельною ділянкою і яка отримала дозвіл на будівництво в якості «замовника будівництва». Тому уважно і критично ставтеся до рекламних матеріалів. Не так давно я перевіряла одну з новобудов Києва, яка у всіх своїх рекламних матеріалах активно використовує ім’я великого київського забудовника. Ім’я викликає у інвесторів довіру і сприяє продажам. Однак в такій ситуації слід розуміти, що ніякого реального впливу на будівництво компанія, якій довіряють інвестори, не має. Основні рішення приймає замовник будівництва.

Часто так само може використовуватись ім’я великої будівельної компанії – генпідрядника. Однак, і тут не треба себе обманювати: генпідрядники змінюються, на деяких будівництвах – декілька разів на рік.

Отже, моя порада – звертайте увагу, хто є реальним забудовником об’єкта та чи є у такого забудовника успішно реалізовані будівництва.

  1. Перевіряйте технічну документацію

Тут важливо, чи відповідає інформація, зазначена в тех.документації ,тій, яку вам надали в відділі продажів, чи яка зазначена в рекламних буклетах забудовника. Так, якщо дозвіл надавався на будівництво одного багатоповерхового будинку, а забудовник обіцяє вам власний мікрорайон з інфраструктурою, або у презентації забудовника ви бачите два хмарочоси, а в дозволі  будинки до 9-ти поверхів,. це має вас насторожити! Фактично, у забудовника немає дозволу на те, що він будує.

У кращому випадку, ви отримаєте не те, що купували, у гіршому – не отримаєте нічого, оскільки забудовник не зможе здати будинок в експлуатацію.

  1. Перевіряйте права на землю

Так, щоб будувати житловий будинок, у забудовника повинно бути право на відповідне використання землі. Така земля може належати йому на праві власності, або бути передана в оренду.

Цільове призначення землі повинно відповідати  типу об’єкта будівництва! Нецільове використання землі – одна з найпоширеніших причин визнання будівництва незаконним.

Якщо земля перебуває в оренді, доцільним буде також дослідити договір оренди, адже якщо власник землі (зазвичай це місцева громада в особі місцевої ради) не давав дозволу на проведення будівництва, це також може стати перешкодою для завершення будівництва.

  1. Читайте договори, які пропонує вам забудовник

Єдиний передбачений законодавством інструмент участі у новобудові це договір про участь у фонді фінансування будівництва, який, на жаль, майже ніхто не використовує. Наразі найпоширенішими договорами, які пропонують інвесторам забудовники це попередній договір або договір купівлі-продажу майнових прав. Жоден з них не є правильним інструментом, і як вже з’ясовано судами,  не може бути підставою для набуття права власності на квартиру.

Однак, ринок диктує свої умови і, якщо ви вирішили купувати нерухомість на стадії будівництва, то, швидше за все, вам доведеться підписувати один з таких договорів. Що тут можна порадити? Уважно читайте договір, ви повинні розуміти, про що він, які права та обов’язки він покладає на вас та забудовника.  Такі права та обов’язки мають бути симетричними.

Часто в договорі дуже гарно розписані розмір і строки платежів інвестора, а які обов’язки має забудовник взагалі не зрозуміло. Або ніяк не зафіксовані строки завершення будівництва. Або жодним чином не зафіксовано в якому стані має передаватись квартира. Часто забудовники зловживають владою у розділі «санкції» і прописують колосальні штрафи за мінімальні порушення інвестора. 

Такі умови договору мають вас насторожити.  Моя особиста практика говорить про те, що якщо ваш контрагент (забудовник це чи ні) не поважає вас на стадії підписання договору, нав’язуючи явно нерівні умови, то не варто чекати поваги  чи чесності і на більш пізніх стадіях роботи з ним.

  1. Шукайте будь-яку додаткову інформацію

Форуми, реєстри судових справ, статті в спеціалізованих виданнях та в блогах, - використовуйте переваги інформаційного суспільства. Однак, до всіх подібних джерел варто ставитись зі значною долею обережності, статті можуть бути замовними, а повідомлення на форумах – часто бувають істеричними і непрофесійними. Втім, аналіз додаткових джерел інформації може наштовхнути вас на сильні та слабкі сторони будівництва.

Наприкінці хотілося б зазначити, що я вважаю найбільш безпечними інвестиції у більш пізні стадії будівництва одного комплексу – коли попередні черги вже здані і права передані інвесторам. Проте, і така інвестиція не є гарантією успіху через те, що непомітно для інвесторів може змінитись і статус землі, і забудовник.

Тому будьте обережними, обирайте розумно і зважено, щоб насолоджуватись затишком власної оселі, а не  тягатись по судам в пошуках винних.