Продовжуючи серію статей, присвячених нерухомості, не можна обійти увагою ОСББ, як явище однаково нове та інтригуюче для власників житлової нерухомості в Україні.

Отже, що таке ОСББ?

Закон визначає об’єднання співвласників багатоквартирного будинку як юридичну особу, створену власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Якщо простіше, ОСББ – спеціальний вид юридичної особи, яку своїм рішенням створюють власники квартир багатоквартирного будинку, і яка основним, якщо не єдиним, завданням має ефективне управління будинком.

Якщо ще простіше, ОСББ – ефективна та сучасна альтернатива ЖЕКам (або нічний кошмар власників квартир – якщо не пощастить).

Насправді, зараз без проблем  можна знайти дуже багато інформації про ОСББ, порядок його створення і діяльності. В цій статті хотілося б, скориставшись практичним досвідом наших спеціалістів, пройтись по основним «плюсам» та «мінусам» цієї форми управління будинком.

 

Плюс перший, «фінансовий»

Гарно побудоване ОСББ дозволяє сплачувати за утримання будинку менше, а отримувати більше.

Чому? Бо знаходиться на тонкій грані між соціалізмом та капіталізмом J з одного боку, це не ЖЕК (управляюча компанія), де сплачені гроші дивовижним чином вилітають у загадкову чорну діру, а грошей на кап.ремонт труб ніколи немає. Але це й не управляюча компанія забудовника, де сервіс на рівні, але й рахунки приходять такі, що іноді голова обертом йде.

ОСББ самостійно визначає (шляхом голосування співвласників), скільки платити за утримання будинку і як саме використовувати ці кошти. Вам потрібна охорона чи просто консьєрж, відеонагляд чи й «бабусь під під’їздом» вистачить? Все вирішується колегіально в тісній компанії ваших сусідів.

Крім того, ОСББ може залучати додаткові кошти, наприклад від здачі в оренду спільних приміщень або від здачі мешканцями вторсировини, і також використовувати їх на утримання будинку.

 

Плюс другий, «прозорість»

Прямо випливає з першого, але полягає не в чистій економії, а в тому, що ви можете перевірити, куди саме витратили ваші гроші, чи зробили все, що було заплановано, а якщо ні, то з’ясувати чому, і звільнити винних.

Я вважаю, що такий спосіб управління дає людям відчуття контролю, причетності до прийняття рішень, і розвиває більш відповідальне ставлення до власності і тих прав та обов’язків, які вона надає.

Та й погодьтесь, малювати непристойні «коники» в ліфті значно важче, якщо ти чітко розумієш, що фарбувати його будуть не за абстрактні «комунальні» гроші, а за конкретні, - твої ;)

 

Плюс третій, «естетичний»

В більшості випадків будинки, які управляються ОСББ виглядають об’єктивно краще, та й працюють справніше, ніж ті, якими управляє славнозвісний ЖЕК.

Тут все просто, відповідь і відсутності тієї загадкової чорної діри між коштами і їх використанням, про яку йшлось вище.

 

А тепер трохи про мінуси

 Мінус перший, «особистий»

Тут варто зазначити, що ОСББ це є об’єднання багатьох людей. І об’єднуються вони не за своїми поглядами чи інтересами, а виключно за ознакою того, що купили квартири в одному будинку.

Звісно, що в кожного свій характер, пріоритети та погляди на розвиток будинку.

Практично гарантовано, що хтось вважатиме, що треба «скинутись» більшими коштами і відремонтувати дах, а для когось зайві 50 гривень в місяць  будуть необґрунтованими витратами. Крім того, практично гарантовано, що з’явиться один-двоє вічних скептиків, які будуть заявляти, що ваш чесний голова ОСББ купив собі машину за спільні кошти. А такі випадки демотивують. А, можливо, й навпаки, голова ОСББ таки дійсно купить на спільні кошти машину, і вам ще три роки доведеться з ним судитись.

У нас в практиці відомі випадки, коли ОСББ було створено, але через непорозуміння між сусідами так і не почало функціонувати, що викликало дуже неприємні наслідки для будинку в цілому, адже, формально управління будинком мало б здійснювати ОСББ, яке фактично не працює, жодна управляюча компанія цим будинком вже не займається, а вивозити сміття з території банально нікому :(

 

Мінус другий, «рейдерський»

ОСББ як кожен інститут може бути використаний як спосіб зловживання. Так непоодинокими зараз є випадки, коли не особливо чесні забудовники створюють ОСББ ще до того, як передали квартири у власність інвесторам. Таким чином, вони призначають власне керівництво будинку, підписують тривалі контракти на обслуговування за завищеними цінами, а інвесторам потім доводиться роками судитись щоб відвоювати право управляти власним будинком.

Ще один поширений випадок конфлікту між ОСББ та забудовником – непередача документації на будинок.

Так, згідно з ч. 18 ст. 6 Закону України «Про ОСББ», колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об’єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.

Без цих документів управляти будинком стає дуже важко, а іноді і зовсім неможливо, але забудовники часто до останнього противляться передачі, тим часом оспорюючи реєстрацію ОСББ і нараховуючи завищені тарифи на управління будинком.

І знову таки, захистити свої інтереси співвласники часто можуть лише в суді.

 

Отже, створення ОСББ може мати багато переваг для мешканців будинку, але, в той же час, цей процес вимагає планування, реалістичної оцінки як фінансових витрат, так і затрат часу та сил. Ми рекомендуємо створювати ОСББ у ваших будинках, особливо якщо співвідношення якості та ціни послуг, які надає вам нинішня управляюча компанія, вас не влаштовують. Але при цьому, планування та залучення до процесу спеціалістів допоможе вам уникнути підводних каменів та налагодити дійсно ефективне управління власним будинком.

 

А якщо ви лише розмірковуєте над придбанням житла, вам можуть бути корисними наші статті про перевірку житла на первинному та вторинному ринках.