Наразі поговоримо про купівлю-продаж житла на вторинному ринку. У нього є свої прихильники – ті, хто не довіряє забудовникам та боїться вкладати кошти на стадії будівництва, не готовий переживати довгі місяці хвилювань, поки будинок нарешті введуть в експлуатацію, дадуть ключі та правовстановлюючі документи, а ладен одразу робити ремонт і вселятись.

І ось Ви вирішили, що вже достатньо пожили в орендованих квартирах і готові придбати власне житло. Хтось своєю працею заробляє на кожен квадратний метр, а заради когось і родичі останню одежину знімуть аби придбати маленьку квартирку, але свою, рідну! І здавалося б, що квартиру знайшли підходящу, і у власника є всі необхідні документи, і оформлення купівлі-продажу нотаріальне з державною реєстрацією (адже що може бути більш безпечним та залізобетонним ніж «тандем нотаріуса і державного реєстратора» при посвідченні угоди?). Але щось пішло не так…І добре, щоб це «щось» спливло до моменту укладення договору та передачі грошей.

Дійсно, відповідно до статті 182 Цивільного кодексу України (ЦК) право власності на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Згідно статті 657 ЦК договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. За статтею 324 ЦК право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Незважаючи на те, що договори купівлі-продажу нерухомості підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, це не виключає можливість виникнення спору та судових процесів.

Ось деякі з проблемних питань, які можуть виникати в процесі та після укладення договору купівлі-продажу майна у власника:

1. Оспорювання продавцем отримання від покупця грошових коштів

Показовим є рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 06.10.15 р. (справа № 569/15844/14-ц), яким визнано недійним пункт нотаріально посвідченого договору про факт розрахунку між сторонами за квартиру та припинено право власності на квартиру через УВАГА!!! відсутність підтвердження розрахунку. На той момент сума угоди складала 357 тисяч гривень, а законодавство передбачало обов’язковий безготівковий розрахунок, якщо сума більше  150 000 грн. Оскільки сторони не розраховувались безготівково, суд вирішив, що розрахунку не було, не взявши до уваги пункт договору купівлі-продажу, в якому сторони підтверджують факт повного розрахунку за продану квартиру до укладення угоди.

Апеляційний суд Рівненської області та Вищий спеціалізований суд з розгляду цивільних та кримінальних справ відновили справедливість та відмовили у задоволенні позову. Основні аргументи:

 — відсутність у чинному законодавстві норм, які зобов’язували б нотаріусів при посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомого майна витребовувати у сторін договору документи на підтвердження безготівковості розрахунку;

— зазначення в договорі купівлі-продажу, що сторони повністю розрахували між собою, а гроші одержані покупцем до підписання договору;

— проведення державної реєстрації права власності на квартиру за покупцем.

Для уникнення схожих ситуацій, радимо Вам розраховуватись безготівково, якщо цього вимагає законодавство, при підписанні договору купівлі-продажу вимагати зазначення того, що між сторонами відбувся повний розрахунок, а вся сума отримана продавцем до підписання договору. Серед нотаріусів є практика отримання від сторін письмових заяв про повний розрахунок до моменту укладення договору, що також не буде зайвим.

 2.Підписання договору особою, яка не є власником/представником власника майна

Перш за все варто сказати, що відповідно до глави 3 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України при вчиненні нотаріальної дії нотаріус установлює особу, що звернулась за вчиненням нотаріальної дії.

Встановлення особи здійснюється нотаріусом за паспортом громадянина України, який є документом, що посвідчує особу власника та підтверджує громадянство України. Паспорт є дійсним для укладання цивільно-правових угод, здійснення банківських операцій, оформлення доручень іншим особам для представництва перед третьою особою лише на території України, якщо інше не передбачено міжнародними договорами України.

Основними схемами зловживань є:

·  підроблення підпису власника майна в договорі купівлі-продажу (справа № 757/15025/16-ц, 761/27311/15-ц)

В даному випадку можуть мати місце як свідомі дії нотаріуса щодо посвідчення договору, який підписує не власник майна, або ж надання нотаріусу підробленого паспорту власника майна, у зв’язку з чим нотаріус вводиться в оману. В другому випадку нотаріус доволі часто має змогу при огляді паспорту виявити ознаки підроблення.

·  підроблення підпису представника власника та договору купівлі-продажу (справа № 760/20174/15-ц)

Також, на жаль, трапляються випадки, коли при нотаріальному посвідченні договору нотаріус взагалі не з’являється під час укладання угоди, а документи сторонами для підпису приносять його помічники. Тобто нотаріус не перевіряє хто підписує документи, хоча це є прямим обов’язком нотаріуса.

В такому випадку ви можете вимагати від нотаріуса, щоб він особисто встановив осіб – підписантів та уважно ознайомився з їх паспортами/довіреностями представників. Адже непоодинокими є випадки пред’явлення підробленого паспорту/довіреності.

Купуючи нерухомість обов’язково треба перевірити хто та на якій правовій підставі зареєстрований в ній, наявність боргів за комунальні послуги, перевірити якісний стан та комплектність майна, вирішити питання про передачу ключів, адже частіше за все «підставні» власники/представники не мають доступу до квартири, а тому не зможуть її показати.

Варто чітко зрозуміти, що у випадку визнання укладеного вами договору купівлі-продажу недійсним з перерахованих вище та інших підстав, ви, як покупець, змушені будете повернути квартиру законному власнику, а гроші назад ви скоріше за все не отримаєте. Оскільки дуже рідко вдається встановити особу, яка з підробленим паспортом/довіреністю/правовстановлюючими документами отримала від вас гроші за продаж неналежного їй майна.

Не варто сліпо покладатись на компетентність брокера, нотаріуса при укладенні договорів, адже лише в одиничних випадках є можливість притягнути їх до відповідальності та добитись компенсації збитків. У випадку виникнення судового спору нотаріуси в більшості випадків залучаються в якості третьої особи без самостійних вимог і не зобов’язуються відшкодовувати потерпілій стороні втрачені кошти.

Завжди раджу звертатись за допомогою до юриста-фахівця, адже кожна спірна ситуація потребує детального вивчення.

Дійсно, нерухомість є цінністю та хорошою інвестицією. Але найбільша наша цінність – це наш ЧАС! Витрачайте його З РОЗУМОМ!